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Location d'un logement : les charges locatives
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Les charges locatives dans les locations de droit commun
Toit pour moi immobilier vous informe sur les charges locatives. A lire par tous les particuliers qui souhaitent louer une maison ou un appartement.
Le régime des charges locatives dites "récupérables" est prévu par l'art 23 de la loi "bailleurs/locataires" du 6 juillet 1989. Cet article fixe le principe des charges que le bailleur peut récupérer sur le locataire, et qui constituent des sommes accessoires au loyer principal.
Les charges doivent être distinctes du loyer.
Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En cas de non-paiement des charges au terme convenu, le bail peut être résilié.
Nature des charges récupérables
En application même de l'art 23 de la loi, elles sont exigibles en contrepartie :
- des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
- des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun
de la chose louée
- du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite
directement
Modalités de paiement des charges
Le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande
Elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut le règlement au forfait. (CA Paris : 5.12.89), de
même qu’un loyer, charges comprises.
Les charges peuvent donner lieu au versement de provisions.
Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de
la précédente régularisation et par le budget prévisionnel lorsque l’immeuble est en copropriété ou
lorsque le bailleur est une personne morale
Lorsque les charges locatives font l’objet de versements de provisions, elles doivent faire l’objet d’une
régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au
locataire le décompte par nature de charges, ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de
répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces
justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Modalités de récupération des charges
La disposition selon laquelle la pratique du forfait de charges est exclue tend à protéger les intérêts du
locataire, comme ceux du bailleur. Ainsi, le bailleur qui prévoit une évaluation forfaitaire des charges,
peut communiquer ultérieurement au locataire un décompte de charges réelles, quand bien même le
forfait se révèle plus favorable au locataire (Cass. Civ. III : 20.12.95).
Les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire pendant un mois. La nature des pièces
justificatives n’est pas indiquée par la loi; il peut s’agir de factures, des contrats de fournitures et
d’exploitation en cours et de leur avenant, des décomptes des quantités consommées et du prix unitaire
de chaque catégorie de charges (RM : 30.11.87).
Note issue des dossiers de l'Agence nationale pour l'information sur le logement – ANIL 2
Les termes “ tenus à la disposition ” ne signifient pas que le bailleur soit tenu de fournir gratuitement
des photocopies de ces documents. Toutefois, rien ne s’oppose à ce que ces photocopies soient faites à
la demande du locataire et aux frais de ce dernier (RM JO AN : 9.1.95).
Le locataire peut se faire assister d’une personne compétente, lors de l’examen des pièces justificatives
(RM JO AN : 10.9.90).
Le locataire qui conteste le montant des charges peut saisir le juge des référés pour se faire autoriser à
consigner les sommes litigieuses (RM JO : 8.10.90).
La prescription
Les actions en paiement de tout ce qui est payable par années ou à des termes périodiques sont
soumises à une prescription de cinq ans (Code civil : art. 2277). Cette prescription est applicable au
paiement des charges locatives d’immeuble (CA Paris : 27.9.91).
Cependant, lorsque le locataire a versé des sommes qu’il ne devait pas, la prescription de cinq ans de
l’article 2277 du Code civil ne s’applique pas, c’est la prescription trentenaire qui s’applique : le
locataire peut donc réclamer les sommes indues pendant trente ans (en revanche la prescription est de
trois ans en matière de répétition de l’indu pour les logements soumis à la loi du 1.9.48 et à la
législation HLM (loi du 1.9.48 : art. 63 et 68).
Le mode de répartition des charges
La loi n’impose aucun système de répartition des charges. Cette répartition doit seulement être
équitable (CA Paris : 27.10.89).
Dans le cas où un immeuble est soumis au statut de la copropriété, le locataire peut contribuer aux
charges sur la base de millièmes de copropriété (RM JO AN : 7.10.85 - CA Paris : 18.5.94).
Quelques éléments de jurisprudence
Le chauffage
Ne sont pas récupérables, par exemple :
- les frais de location des citernes de gaz (RM JO AN : 14.1.85) ;
- le coût du combustible stocké par le bailleur (Cass. Civ. III : 5.2.92) ;
Mais le bailleur peut imposer au locataire de souscrire un contrat d’entretien (CA Paris : 4.3.97).
L'élimination des rejets
Ne sont pas récupérables :
- la location d’une poubelle (Cass. Civ. III : 5.10.94) ;
- la location des conteneurs d’enlèvement des ordures ménagères (RM JO AN : 23.5.94) ;
- les grosses réparations ou le renouvellement des tracteurs et conteneurs servant à transporter des
ordures ménagères (RM JO AN : 17.9.84) ;
- les dépenses relatives au débouchage des vide-ordures restent à la charge exclusive des
propriétaires ; seuls sont récupérables les produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection des
colonnes sèches des vide-ordures (RM JO Sénat : 13.9.90 et Cass. Civ. III : 10.3.99) ;
- la main d'oeuvre de l'entreprise chargée de l'application des produits de désinfection et de
désinsectisation (Cass. Civ. III : 10.3.99).
Sont récupérables :
- les sacs plastiques et papiers nécessaires à l’enlèvement des ordures ménagères (RM JO AN : 23.5.94) ;
- les frais de détartrage des colonnes de chutes et des branchements d’eaux usées et eaux vannes
(Cass. Civ. III : 5.12.95) ;
Note issue des dossiers de l'Agence nationale pour l'information sur le logement – ANIL 3
- les frais de curage des collecteurs extérieurs d’eaux usées (Cass. Civ. III : 5.12.95).
La surveillance et la sécurité
Ne sont pas récupérables dans les immeubles de grande hauteur :
- les frais d’entretien et recharge des extincteurs, d’entretien du surpresseur incendie, le contrat de sécurité incendie ;
- les réparations telles que le changement de batterie du groupe électrogène, le remplacement
de robinet avant compteur, le changement de minuterie ;
- les aménagements tels que l’installation du chauffage électrique dans le bureau du concierge
et toutes les réparations intervenant dans la loge du concierge, mise en place des serrures de
sécurité dans les ascenseurs, mise en place de verrous, serrures et blooms (RM JO AN : 28.9.87).
L'entretien des parties communes
Ne sont pas récupérables :
- les charges liées à une opération de ravalement. Le décret du 26.8.87 ne comporte aucune mention
relative aux parties communes extérieures au bâtiment (RM JO AN : 12.12.88) ;
- les ampoules et tubes d’éclairage des parties communes extérieures (RM JO AN : 28.4.85) ;
- les travaux de nettoyage de graffitis apposés dans les parties communes ne peuvent être assimilés à
des travaux d’entretien courant, ni être classés dans les dépenses relatives aux fournitures
consommables (Cass. Civ. III : 17.7.97).
Les frais de personnel
- les frais de personnel s’entendent du salaire brut auquel s’ajoute la part des cotisations sociales et fiscales à charge de l’employeur (RM JO AN : 31.12.90) ;
- est récupérable, le salaire en nature tel la jouissance d’un appartement d’un employé chargé de
l’entretien de l’immeuble (Cass. Civ. III : 30.5.96) ;
- les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou concierge lorsqu’il assure l’entretien
des parties communes et l’élimination des rejets sont récupérables à concurrence des trois quarts de
leur montant. Les avantages en nature attribués au gardien ne sont pas récupérables (RM JO AN : 3.4.95).
La rémunération d’un gardien pour l’entretien des parties communes ne peut être récupérée auprès des
locataires dès lors que celui-ci n’effectue que des tâches de contrôle et de surveillance et ne participe
pas directement à l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets.
Cet arrêt précise également que les frais de gardiennage de nuit de l’aire de stationnement ne sont pas
récupérables car ils ne figurent pas dans la liste limitative des charges récupérables (Cass. Civ. III :
8.10.97).
Les équipements divers
- l’abonnement téléphonique n’est récupérable que si le téléphone est mis à la disposition des
locataires, ce qui signifie qu’ils ont la possibilité de l’utiliser à toute heure. Il n’est pas récupérable s’il
est seulement mis à leur disposition en cas de force majeure, dans la loge du gardien, par exemple (RM
JO AN : 22.7.91) ;
- le remplacement complet d’un robinet ne peut être considéré comme une réparation locative et
donc n’est pas récupérable (RM JO AN : 22.7.94).
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