Immobilier : location meublé

Louer un bien meublé de particulier à particulier

Louer un appartement en meublé présentait à l’origine quelques avantages principalement liés à la souplesse, pour le propriétaire, de récupération du logement loué. Depuis la loi Borloo de 2005, dite de cohésion sociale, le contenu du bail a été singulièrement rééquilibré au profit du locataire, à savoir la durée minimale est d’un an, renouvelable, si c’est une résidence principale, le loyer est indexé sur l’indice Insee du coût de la construction ; autre nouveauté, le bailleur doit justifier son congé, comme dans un bail de la loi de 89.
Par contre en cas d’impayés, les procédures sont plus simples à exercer.

Le principal problème de la location meublée, c’est sa durée, aussi bien d’ailleurs pour le locataire que pour le bailleur. En effet ce genre de biens ne trouve grâce qu’auprès de candidats qui ont des obligations locales à court terme ; et de ce fait ils ne sont pas toujours très respectueux des lieux d’hébergement et souvent au bout d’un an, le logement n’est plus dans le même état ; donc une rotation plus fréquente, des frais en plus, au-delà des travaux, et pour le locataire un lien à l’appartement assez distendu, d’autant plus que très souvent le locataire estimera qu’au vu du loyer, il a tous les droits et plus. De plus, vous êtes responsable, en tant que propriétaire, des équipements et de leur bon fonctionnement.

Avant de louer un appartement meublé, assurez-vous que celui-ci est « complet ». En effet, le locataire doit pouvoir jouir instantanément des lieux. La cuisine par exemple doit être équipée d’un appareil de cuisson, d’un réfrigérateur, de placards mais aussi de vaisselle (un minimum d’assiettes et de couvert s’impose), d’ustensiles de cuisines de base (poêles, casseroles, plat pour le four...). Pour dormir un canapé convertible peut convenir si le meublé est un studio. Rappelons que selon la taille du logement loué vous devrez le meubler en conséquence : en effet qu’il s’agisse d’un F4 ou d’un studio le logement doit être intégralement meublé, même si c’est une personne seule qui y vit. Néanmoins les draps et linge de toilette ne sont pas obligatoires.

Voici une liste non exhaustive qui peut-être pourra vous permette de compléter votre meublé avant d’en assurer la location :
- un lit ou un canapé convertible pour dormir,
- une armoire ou une commode permettant le rangement du linge du locataire,
- une table pour prendre les repas (ainsi que les couverts, plats, assiettes, verres),
- appareils de cuisson des aliments (un four, un micro-onde, une cuisinière, selon l’espace...) ,
- des appareils de confort : cafetière, machine à laver, fer à repasser… non obligatoires mais qui sont un plus indéniable pour le futur locataire, à mettre selon la place disponible.

Rappelez-vous que votre bien doit être meublé de telle façon que le locataire ait juste à apporter ses valises, aucun mobilier ne doit manquer. De plus, la durée minimale d’un bail pour un logement meublé n’est que de 1 an (3 ans pour un logement vide) et si vous louez votre bien immobilier à des étudiants le bail peut être ramené à 9 mois (durée de l’année scolaire). Le bail est tacitement reconductible d’une année sur l’autre (sauf pour un locataire étudiant) et la durée du préavis est de 1 mois pour le locataire, 3 mois pour le propriétaire.

Finalement, l’avantage principal du meublé est son statut fiscal, avec un abattement de 71% sur les revenus fonciers. Cependant cette disposition ne s’applique pas dans tous les cas et si vous n’êtes pas éligible au régime du micro-BIC ou du LMNP, mieux vaut y renoncer et louer votre appartement vide. Le statut de louer meublé professionnel (LMP) requiert deux règles : avoir un RCS et des recettes annuelles au minimum de 23 000 euros ou un montant de revenus représentant au moins 50% de ses revenus.