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Immobilier entre particuliers : location d’un logement
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Les conseils de Toit pour moi immobilier à tous les particuliers, pour constituer votre dossier de location avant d’entreprendre la recherche d’un logement.
Constituer un dossier de location Lorsque vous recherchez un appartement ou une maison à louer, lors de chaque visite vous devez remplir une fiche signalétique (noms, prénoms, adresse actuelle, etc...) parfois stipuler votre salaire actuel (annuel, primes, etc...). Ces renseignements, ainsi que la première impression que vous ferez au bailleur sont importants, car ce sont ceux-ci qui vous permettront d'obtenir la location.
Si après étude de votre dossier vous êtes retenu pour ce logement voici la liste des pièces que votre bailleur peut vous demander :
- Photocopie des derniers bulletins de salaire
- Attestation d'employeur ou Contrat de Travail
- Dernier avis d'imposition
- Photocopie recto-verso de la carte d'identité
- Justificatif de domicile (dernière quittance EDF ou France Telecom)
- R.I.B.
- Photocopie de votre précèdent bail et de l'état des lieux du logement que vous venez de quittez - Photocopie de votre ancienne assurance habitation
Quant à votre caution, elle aussi devra fournir certains documents, dont voici la liste : - Lettre de caution solidaire
- 3 derniers bulletins de salaire
- Dernier avis d'imposition
- Dernier taxe foncière
- Photocopie (recto verso) de la carte d'identité
- R.I.B.
Sachez enfin que si les travaux d'aménagements restent au bon vouloir de votre locataire, vous devez lui fournir un logement décent répondant aux normes d'habitabilité, et que les travaux de gros (type rénovation du toit) resteront à votre charge.
Clauses obligatoires du contrat de location secteur privé Le contrat de location doit préciser :
- le nom et la domiciliation du bailleur et le cas échéant de son représentant mandaté
- la date à laquelle le contrat commence à s’appliquer, et sa durée
- la description des locaux et des annexes (garage, jardin, cave...)
- leur destination : habitation ou professionnelle et habitation
- l’énumération des parties communes
- le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle (*)
- le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée : article 3
(*) A compter du 1er janvier 2006, un nouvel indice trimestriel publié par l’INSEE et appelé indice de référence des loyers (IRL) se substitue à la moyenne sur quatre trimestres de l’indice mesurant le coût de la construction.
Ce nouvel indice s’applique au contrat en cours sans qu’il soit nécessaire de modifier la clause de révision prévue par le bail.
Pour les nouveaux contrats de location, il est conseillé de choisir le dernier indice de référence des loyers (IRL) connu.
Ainsi pour un contrat de location signé le 1er janvier 2006, vous pourrez retenir l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre 2005 soit 102.60.
Clauses interdites du contrat de location secteur privé Certaines clauses sont interdites dans les contrats de location.
Ce sont les clauses : - qui obligent le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur
- qui obligent le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables
- qui imposent comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
- par lesquelles le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;
- qui prévoient la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l’immeuble
- qui prévoient la résiliation de plein droit du bail pour d’autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie,la non souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux loués résultant de troubles de voisinage constatés par un décision de justice passé en force de chose jugée
- qui interdisent au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, confessionnelle ; associative
- qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu à l’article 3 (il est établi par huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié à défaut d’état des lieux établi directement et contradictoirement entre les parties)
- qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans (si le bailleur est une personne physique) ou à 6 ans (si le bailleur est une personne morale)
- qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou exonère le bailleur de toute responsabilité
- qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
- qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus des frais engagés par un intermédiaire pour l’établissement de l’acte de location (agent immobilier, notaire), ou du dépôt de garantie
- qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du nouveau code de procédure civile
- qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement
- qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à 40 jours
- qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel.
Le montant du dépôt de garantie dans la location du secteur privé Le contrat de bail peut prévoir le paiement d’un dépôt de garantie qui sert à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives.
Aucun dépôt de garantie n’est exigible si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois.
Le montant du dépôt de garantie ne peut dépasser 1 mois de loyer hors charges pour les contrats signés à compter du 9 février 2008 (jusqu’à cette date il peut être de 2 mois).
Il ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.
Il ne peut faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat ou au moment de son renouvellement.
Le saviez-vous ?
Une garantie autonome peut être souscrite en lieu et place du dépôt de garantie, dans la limite du montant de celui-ci (art. 22-1-1 loi du 6.7.89). Appliquée au contrat de location, la garantie autonome est l’engagement par lequel le garant s’oblige, en cas de non respect par le locataire de ses obligations, notamment le paiement de sommes dues au titre des loyers et charges, des réparations locatives, de l’entretien courant, des dégradations et pertes, à verser une somme soit à première demande, soit suivant des modalités convenues sans pouvoir opposer aucune exception à l’obligation garantie.
Elle ne peut ni s’ajouter au dépôt de garantie, ni remplacer le cautionnement.
L’état des lieux dans la location du secteur privé et social L’état des lieux décrit le logement loué. C’est en comparant l’état des lieux dressé à l’arrivée et au départ du locataire que le bailleur pourra demander réparation des détériorations causées par le locataire.
Il est établi par écrit par le bailleur ou son représentant mandaté et le locataire lors de la remise des clés et au moment de leur restitution.
Pour être valable, l’état des lieux doit être signé par le bailleur ou son représentant mandaté et le locataire.
Lorsque l’état des lieux est établi par le bailleur ou son représentant mandaté et le locataire, il n’occasionne pas de frais pour le locataire.
A défaut d’être établi entre le bailleur et le locataire, l’état des lieux peut être établi par un huissier à l’initiative de la partie la plus diligente.
L’huissier choisi pour établir l’état des lieux avise les parties au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception.
Les honoraires de l’huissier, qui sont tarifés, sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Le locataire peut faire compléter l’état des lieux pour ce qui concerne le système de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe.
En l’absence d’état des lieux la partie qui fait obstacle à son établissement ne peut se prévaloir de la présomption de bon état.
Si le bailleur refuse ou omet d’établir un état des lieux, il devra prouver que les dégradations qu’il invoque en fin de bail, sont dues à la faute du locataire.
Si le locataire fait obstacle à l’établissement d’un état des lieux, il est présumé avoir reçu le logement en bon état.
- Les litiges relatifs à l’état des lieux peuvent être portés devant la commission départementale de conciliation. Les charges de location dans le secteur privé et le secteur social Le locataire doit payer des charges distinctes du loyer. Le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification prohibe toute évaluation forfaitaire. Les charges récupérables correspondent à trois grandes catégories de dépenses : - les frais entraînés par les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble lorsque ces services ont été rendus : consommation d’eau et d’énergie, utilisation de l’ascenseur ou du chauffage collectif
- des dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble sauf si les frais sont dus à une erreur de conception ou à une mauvaise réalisation de l’immeuble (dans ce cas, c’est au propriétaire de rectifier l’erreur ou la malfaçon).
- les opérations et les vérifications périodiques minimales
- la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ;
- les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils.
- les taxes locatives qui correspondent à des services dont le locataire profite directement : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage.
Il est possible de déroger à la liste fixée par décret par la voie d’un accord collectif local (art.42 de la loi du 31.12.86) portant soit sur l’amélioration de la sécurité, soit sur la prise en compte du développement durable.
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