Toit pour moi immobilier recommande à tout particulier, qui souhaite vendre une maison ou un appartement de bien faire la différence entre un compromis de vente et une promesse de vente.
Compromis de vente et promesse de vente : quelle différence ? Le compromis de vente, autrement appelé promesse synallagmatique de vente, engage les deux parties, à savoir le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur à acheter ; il s’agit d’une préparation à la vente définitive du bien, sous réserve des clauses suspensives.
Il est préférable de le faire enregistrer afin d’avoir une preuve certaine de l’existence de ce contrat. Ses effets
Le compromis est équivalent à une vente dont les effets vont simplement être retardés jusqu'à l'accomplissement d'une formalité : la rédaction d'un acte authentique chez le notaire. Si le vendeur ou l'acheteur refuse de se présenter chez le notaire au jour dit, l'autre partie pourra saisir le tribunal afin de faire constater la vente. Ainsi, on force le contractant récalcitrant à exécuter son engagement, ce qui permet d'opérer le transfert de la propriété du bien. Toutefois, dans le cas où le vendeur et l'acheteur ont décidé qu'ils manifesteraient de nouveau leur consentement lors de l'accomplissement de la formalité, l'un ne pourra pas contraindre l'autre puisque le compromis ne vaudra pas vente. Il ne pourra obtenir qu'une indemnité fixée sur le compromis (en général les 10% séquestrés lors de la signature du compromis). La promesse unilatérale de vente C'est un contrat conclu par un vendeur qui s'engage à vendre un bien à un prix déterminé, alors que l'acheteur, lui, se réserve le droit d'acheter ou non, à l'issue d'un certain délai (délai d'option), fixé par les parties. En matière d'immobilier, cette promesse doit être impérativement enregistrée dans les 10 jours de son acceptation par l'acheteur. Cet acte est un acte en général notarié, qui présente l’avantage d’être fait par un officier ministériel et à ce titre offre des garanties supplémentaires quant à la qualité de la rédaction de l’acte. Ses effets
Si l'acheteur accepte d'acheter, on dit qu'il lève l'option. Et là, de deux choses l'une : - soit le transfert de propriété a lieu sans problème
- soit le vendeur n'est plus d'accord car il a, par exemple, vendu le bien à un autre. Les juges, saisis par des acheteurs mécontents, ont curieusement décidé que, bien qu'il ait donné sa parole, le vendeur peut se désister à condition de verser à l'acheteur une indemnité. Moralité : cette promesse n'a pas grande valeur !
Si l'acheteur refuse ou laisse passer le délai d'option, la promesse est caduque : il ne pourra être contraint d'acheter par le vendeur. Seule sanction : il perdra l'indemnité d'immobilisation, (10% environ du prix du bien), qui est souvent contractuellement prévue. Les frais de rédaction Si c’est un compromis entre particuliers, il y aura juste des frais d’enregistrement, toutefois il vaut mieux éviter ce genre de pratiques ; par contre pour les professionnels, ils l’incluent dans leurs honoraires de la façon suivante : - l'agent immobilier les englobe en général dans ses honoraires de négociation, variables selon les agences... c'est donc du domaine de la négociation !
- le notaire facture des honoraires "fixes". Cette somme s'impute sur la facture globale de ses honoraires dus à la signature de l'acte définitif.
Conclusion : le compromis de vente est plus économique et plus fiable que la promesse de vente, à priori. Cependant la signature d’une promesse chez le notaire vous apporte un confort et une sécurité supplémentaires (surtout en ces temps économiques instables). Et de toute façon, un acheteur de mauvaise foi trouvera toujours un moyen de ne pas acheter, qu’il y ait compromis ou promesse de vente. Un bon conseil, vous pouvez limiter la clause suspensive de crédit à un délai réduit, et en plus en fixer les règles, ce qui vous évitera des sueurs froides.
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