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Immobilier de particulier à particulier : vente logement
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Règles de vente logement
Avant de vendre votre bien immobilier et quelque soit le type de logement que vous envisagez de vendre à un particulier (maison, appartement, studio, maison avec jardin, maison chauffage solaire …etc...) le notaire vous demandera certains diagnostics immobiliers.
Le déroulement de la vente Avant tout, pour vendre un bien immobilier le notaire vous demandera certains diagnostics. Ceux-ci sont nécessaires et doivent être joints au compromis de vente.
Pour les habitations dont le permis de construction a été délivré avant le 1er juillet 1997, un certificat indiquant l’absence d’amiante est obligatoire.
Pour les biens immobiliers situés dans des zones contaminées (délimitées par arrêté préfectoral) un état parasitaire datant de moins de 3 mois est nécessaire. Enfin pour les biens immobiliers construits avant le 1er janvier 1949 (et situés dans des zones à risque d’exposition au plomb, encore une fois délimitée par le préfet) il faut fournir un document chiffrant le taux de plomb dans les murs (risque de saturnisme).
Ces 3 certificats seront nécessaires à montrer l’habitabilité du logement.
Une fois la négociation finie, la procédure administrative commence.
Tout d’abord, contactez votre notaire, qui vous renseignera sur la rédaction du compromis de vente.
Le compromis de vente (ou la promesse de vente) est un document signé par les 2 parties. Ce document définit précisément le bien vendu et le prix, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives (obtention du prêt, certificats à jour concernant l’amiante, les termites, etc.…). En signant le compromis de vente l’acquéreur s’engage à acheter le bien, une promesse « officielle » rassurante.
Une fois la promesse signée par les deux parties, il faut envoyer le document par lettre recommandée avec accusé de réception à l’acheteur. L’acquéreur peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la réception de ce courrier, d’où l’intérêt de la lettre recommandée qui prouve bel et bien que votre courrier est arrivé. Durant ce délai, pour les transactions entre particuliers, aucun versement de fonds ne peut être fait.
Le délai de rétractation écoulé, l’acquéreur doit se mettre en quête du meilleur crédit possible. Pour cela la promesse de vente comporte une condition suspensive d’obtention de prêt : l’acheteur dispose d’un certain délai (30 jours minimum à compter de la signature de la promesse de vente) pour rencontrer sa banque et les concurrentes. Il doit présenter ensuite un plan de financement, tentant à prouver qu’il peut et s’engage à payer le montant du bien immobilier. Si l’acheteur n’obtient pas de prêt bancaire il doit en informer le vendeur par l’intermédiaire du notaire le plus rapidement possible (dans le délai de la condition suspensive) s’il ne veut pas être poursuivi et payer des indemnités d’immobilisation. La loi SRU En 2000, c'est sous la gouverne de Lionel Jospin que la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) est adoptée et modifie le droit de l'urbanisme et du logement. L'élaboration de cette loi s'est faite autour de 3 exigences principales : la solidarité, le développement durable et le renforcement de la décentralisation. - le droit de l'urbanisme : divers documents officiels sont remplacés. Pour favoriser le développement durable, la loi incite à utiliser moins d'espaces non urbanisés pour la construction de nouveaux logements.
- la mixité sociale : les communes de plus de 3500 habitants (1500 en Ile-de-France) comprises dans une agglomération de plus de 50000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15000 habitants doivent avoir 20% de logements sociaux. Si les communes concernées ne disposent pas de suffisamment de logements sociaux et ne souhaitent pas en construire (manque de terrains disponibles, mais aussi refus d'accueillir un certain type de population) une taxe doit être payée.
- les transports : afin de préserver l'environnement, les transports en commun doivent être privilégiés (la loi prévoit de diminuer les places de parking près des centres commerciaux) Depuis le 1er janvier 2002 la Région doit coordonner les transports en son sein mais aussi les liaisons entre régions (TER)
- les bailleurs sociaux : leurs missions sont redéfinies et étendues (à voir)
- le droit civil : des mesures sont prises permettant désormais l'uniformisation des critères de vente (nécessité du diagnostic technique, bornage des terrains, rétractation de 7 jours, diagnostic amiante...) et de location (la notion de logement décent est établie)
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