Location : comment établir un contrat de location ?

Le contrat de location, communément appelé le bail nécessite la rédaction d’un écrit. Bien qu’un accord verbal entre le locataire et le propriétaire reste juridiquement viable, il est préférable d’y consacrer le temps nécessaire pour éviter tout désagrément.

Les modalités d’établissement

Toutes les modalités du bail sont à prendre en compte. Pour gagner en sûreté, vous pouvez vous adjoindre les services d’un professionnel tel qu’un huissier, un agent immobilier voire un notaire.

Des exemplaires types de contrat de location sont souvent disponibles en librairie ou bien auprès d’associations de propriétaires bailleurs ou locataires. Le bail doit être rédigé et signé par toutes les parties prenantes au contrat et ce en plusieurs exemplaires.

Pour un logement vide, la durée du contrat est en général de trois ans avec la possibilité de reconduite tacite du bail. Dans le cas d’une personne morale, la durée du bail s’élève à 6 ans.

Les obligations

L’état civil et la domiciliation du bailleur et éventuellement le mandataire (agence immobilière); le montant du loyer hors charges, ses termes ainsi que la clause d’indexation; le montant du dépôt de garantie (dans la limite de deux mois de loyer); la nature et l’usage des locaux loués.

À cela s’ajoute le nombre de pièces habitables, leur superficie totale, ainsi que les équipements inhérents au logement (WC, baignoire, chauffage au gaz ou électrique…), sans oublier de faire mention des parties communes et des annexes.

Le bailleur pourrait être amené à vous demander de présenter quelques documents administratifs. Parmi les plus courants figurent les bulletins de salaire, les avis d’imposition et éventuellement une attestation de votre précédent propriétaire.

Le propriétaire peut exiger, avant la signature définitive du bail, qu’un tiers (en général un proche) se porte garant pour les futurs occupants afin de se prémunir contre les éventuelles loyers impayés.

Les documents en annexe

Plusieurs documents doivent être annexés au contrat de location notamment l’état des lieux, constitué au moment de l’entrée des locataires dans le bien loué. Le bailleur qui exige une caution solidaire doit faire figurer au contrat un engagement manuscrit du garant, qui indiquera avoir bien pris connaissance des obligations qui l’attachent au présent contrat ainsi que la durée du cautionnement.
Une évaluation technique doit par ailleurs être établi qui fait mention du diagnostic de performance énergétique, du risque d’exposition au plomb ainsi que des risques naturels et technologiques.

Certains bailleurs font inscrire au contrat de location des clauses interdites, essentiellement vides de tout fondement juridique. Il s’agit de toute clause qui :
– impose le choix d’une assurance pour la souscription d’un contrat d’assurance habitation.
– vise à contraindre les locataires à effectuer le paiement du loyer par prélèvement automatique.
– exige le remboursement des réparations en cas de dégradations des parties communes.
– prévoit une clause de résiliation pour d’autres motifs que celui du non paiement du loyer ou des charges.
– proscrit l’exercice d’une activité syndicale, cultuelle, politique ou associative.

Ces interdictions sont explicitées dans la loi du 6 juillet 1989 ( article 4).

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