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SCPI : particuliers et patrimoine immobilier locatif
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Les sociétés civiles de placement immobilier ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif pour le compte de porteurs de parts. Le fonctionnement d’une SCPI Une société civile de placement immobilier est une société de gestion agréée par l’AMF et autorisée à faire appel public à l’épargne.
Celle-ci collecte alors les fonds, sélectionne les biens immobiliers, les locataires, assure l’entretien et distribue les revenus aux différents porteurs de parts.
Deux formes de SCPI sont possibles : - Les SCPI à capital variable : les souscriptions sont possibles à tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Il existe néanmoins une limite haute et une limite basse à la variation du capital de la SCPI.
- Les SCPI à capital fixe : la société va ouvrir successivement des augmentations de capital d’un volume et d’une durée fixe afin d’atteindre le capital plafond fixé dans les statuts. Lorsque le plafond sera atteint, le capital restera fixe. Si un associé veut vendre ses parts, il faudra trouver un autre acheteur de façon à ce que le capital ne change pas.
Il existe trois différents types de SCPI : - Les SCPI de rendement : elles ont pour objectif de distribuer aux associés des revenus réguliers (généralement trimestriels). Le patrimoine immobilier est constitué de bureaux, entrepôts ou locaux d’activité et de locaux commerciaux. Ces locaux sont loués à des entreprises, des administrations ou des commerçants. La durée de vie d’une SCPI de rendement est généralement supérieure à 50 ans.
- Les SCPI de valorisation : elles ont pour objectif de dégager des plus-values lors de la liquidation du patrimoine. Le patrimoine immobilier est constitué d’appartements situés dans les meilleurs quartiers des grandes métropoles. Ces locaux sont loués à des personnes physiques, à des sociétés internationales ou à des ambassades. La durée de vie d’une SCPI de valorisation est généralement fixée à une quinzaine d’années.
- Les SCPI fiscales : il s’agit de permettre au souscripteur de bénéficier d’un régime fiscal dérogatoire tel que le régime Malraux ou Robien. La durée de vie d’une SCPI fiscale est de 12 à 15 ans généralement.
La fiscalité Les SCPI sont dotées de la transparence fiscale, ce qui signifie que chaque associé déclare personnellement. Les revenus sont de deux sortes :
- Les revenus fonciers qui proviennent de la location des immeubles sont imposables après imputation des charges déductibles à l’impôt sur le revenu.
- Les revenus financiers générés par le placement de la trésorerie disponible sont soumis à l’impôt sur le revenu ou sur option aux prélèvements libératoire de 27%, prélèvement sociaux inclus.
En cas de cession de parts, la plus-value est fiscalisée selon le régime des plus-values immobilières.
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