Paris, le 26 août 2008
Un vent frais souffle sur l’immobilier dans les pays dits modernes et notamment les Etats Unis et l’Europe. Ces pays ou régions semblent d’autant plus frappés que depuis la fin des années 2000 et le début du 21ème siècle, les biens immobiliers ont connu une montée spectaculaire de leurs valeurs avec des hausses proches des 300%.
Cette poussée remarquable ne pouvait durer pour plusieurs raisons et notamment le décalage entre le pouvoir d’achat des ménages et cette flambée. Pendant un certain temps les ménages et les institutionnels ont joué sur 3 leviers : la surface, la durée d’emprunt et l’éloignement des centres urbains. Ces 3 facteurs connaissent aujourd’hui une spectaculaire remise en cause :
- La surface d’abord ; les acheteurs ont réduit les surfaces mais jusqu’à se retrouver dans des biens immobiliers trop éloignés de leurs besoins et finalement ne correspondant pas du tout à la réalité de leur recherche ;
- La durée d’emprunt ; pour compenser la hausse des prix, nous sommes passés d’une durée maximale de 20 ans à 30 ans ; ainsi au 2ème trimestre 2007, la duré moyenne d’un prêt était de 221,4 mois alors qu’un an auparavant la durée moyenne était de 210,5 mois soit un gain de 11 mois sur un an ! La récente crise bancaire a mis un frein à la capacité d’emprunt des français et a donc de facto remis en cause ce modèle périlleux ;
- Les transports et à fortiori les dépenses énergétiques sont devenus pour les français le poste le plus important en matière de dépenses ; cela doit entraîner pour eux à moyen terme une révision douloureuse de leur mode de vie. L’état l’a compris en mettant en place quelques dispositifs fiscaux pour favoriser les économies d’énergie et la baisse des émissions de CO2 et autres sources de pollution. Cependant l’effort est faible car ce bouleversement dans les habitudes va entraîner des coûts que certains essaieront de différer. Du fait de ce changement radical deux effets collatéraux : le besoin de se rapprocher des villes et une certaine forme d’abandon de ces zones éloignées.
La crise est donc là, mais elle fait partie d’un cycle de quelques années qui marquera un tassement des ventes ; ainsi à Paris et en région parisienne les prix ont soit légèrement baissé (entre 0 ,2 et 1,4 dans les départements franciliens) soit augmenté ( +1,5 à Paris) sur le dernier trimestre( février à mai 2008) ; on voit donc que le mouvement est faible. Cependant deux autres chiffres sont plus inquiétants : en Ile de France, le nombre de transactions sur un an a connu une baisse en volume de 14 % (source de la Chambre des Notaires) et les ventes de logements neufs ont baissé de 33,9% sur un an, alors que les mises en chantier et les permis de construire continuent leur baisse.
Malgré cette pluie de grenouilles, les responsables directs ou indirects du secteur ont un rôle à jouer en insufflant une nouvelle dynamique par plusieurs moyens, notamment :
- Des incitations fiscales pour le 1er achat ;
- Une baisse des frais notariés ;
- Des aides ou des dégrèvements pour les équipements écologiques ;
- Une baisse significative des taux ;
- Des grands projets européens qui redynamisent certaines régions ;
- Un engagement des établissements financiers à redevenir actifs ;
Il serait productif que l’Etat soit aussi un régulateur et pousse les acteurs du secteur à reprendre la main et endiguer cette descente qui peut devenir vertigineuse. Une attitude keynesienne serait un retour intéressant de l’Etat dans le quotidien de ses concitoyens.
Quant à nous, nous continuons à travers le site à penser que le marché est porteur, à condition que les vendeurs acceptent de revenir à des fondamentaux plus modestes et que les acheteurs soient eux aussi raisonnables dans leurs offres, en attendant mieux.
Enfin, la différence entre cette crise et celle des années 1990 est fondamentale, en ce sens que la demande est là et que le marché est un marché d’utilisateurs et non de spéculateurs.
Bonne rentrée à tous.